REITs上市后会溢价还是折价？7大理由溢价大概率大于折价(附收益测算)

　　来源：王群航

　　从定量的角度，当然可以给出具体的折溢价计算结果，且我们已经初步完成了模型的搭建。这里，先从定性的角度做一些分析，感觉首批基础设施REITS上市时出现溢价的概率将很有可能大于折价的概率，原因在于：

　　一、因为是首批，且为了长远。从常识推理的角度来看，较大概率地不会折价。试想：如果折价了，后面的REITs将如何发行？回想上个世纪末中国公募基金市场早期老封基的发展历程，从开始时的摇号中签配售，到后期的下压任务销售，到后来的停止发行，落幕前的那根“稻草”，就是由于最后一只30亿份的产品上市首日开盘开在了0.96元。

　　二、无变现压力。原来，封闭式基金主要是折价的，并且与到期时间的长短正相关----期限越长，折价率越高。关于封闭式基金的折价的原因，市场一致认可一个原因是：它们所持有的股票的变现损失。现在，REITs都没有变现的压力。

　　三、管理人的管理能力是另一个形式、另一种层面上的有安全感。与已有的公募证券投资基金不同，“管理人”在管理首批基础设施REITs时不需要选择股票、债券，不需要做资产配置，只是面对各自事先配对好的那一个资产质量良好、现金流充足、盈利能力较为稳定、商业模式通畅、周期性较小、可扩募资产较为丰富，且都已经进入了正常运作阶段的基础设施项目。

　　四、战配，自己的人都还在。作为对上一条的补充，原先的基础设施管理人或相关人员，此次都作为原始权益人以战略投资者的身份持有了很多REITs份额，并且很多战配的持有期都是最长期限的60个月，这便又多了层保险。

　　五、市场的热情。每次，对于全新的投资品种，市场总是很有热情，这次也一样。

　　六、可以上市的量或许不多。之前，面向公众投资者发行的量就已经很少，再叠加一个“转托管”，届时会有多少上市呢？一切以稍后《上市公告书》中的披露为准。

　　七、有一个较为明确的、相对较高的收益预期参照。我之前曾给出了投资REITs的16字方针：“全面撒网，重点持有，固收替代，权益思维。”为什么说“固收替代”？因为首批的基础设施REITs们已经给了明确的收益预期，即：按照发行价格计算的预期收益，从最少的4%以上到最高的近12%不等，2021年是平均6.29%，2022年是平均6.12%。在当前的利率市场水平下，这些可都是具有较高吸引力的收益率，非常适合长期持有。

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