公募REITs投教小课堂第一讲：公募REITs的投资价值？

公募REITs的价值本源

公募REITs价值本源来自底层实物资产经营现金流的预期。底层资产一般分为两种类型的收益，分别为产权类和特许经营权类。

1）特许经营权类资产（高速公路等资产）：

该类资产特许经营期限一般最长不超过30年，在收费期限届满后需无偿归还政府、资产价值到期将归零，因此资产估值客观上会呈现“逐年递减”的特征，预期现金分派率会呈现前低后高的特征。因此对于此类资产，可通过投资内部收益率（IRR）来衡量收益情况。

2）产权类资产（产业园区、仓储物流等资产）：

产权类资产权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，在使用期限到期后资产价值不会归零。因此产权类资产的收益可以适用现金分派率衡量。

公募REITs的产品属性

产权类资产权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，在使用期限到期后资产价值不会归零。因此产权类资产的收益可以适用现金分派率衡量。

公募REITs的产品定位

1）投资门槛低：基础设施公募REITs可以让投资者们用较少的资金参与到大型的基础设施项目中，从而分享项目的运营收益和增值收益。

2）收益较为稳定：底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，收益较为稳定。

3）强制分红：基础设施基金应当将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，每年产生的现金流高比例强制分红。

4）投向明确：与传统公募基金投资于股票和债券不同，公募REITs高比例持有稳定现金流的基础设施资产，要求80%以上投资于基础设施资产支持证券从而间接投资于基础设施资产。

5）风险收益特征：预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。