阳光100买卖之谜：净负债率205% 现金仅够短债一半

　　来源：时间财经

　　非住宅项目营收不过半。

　　经历“卖卖卖”后的阳光100，在近期杀了个回马枪，开始了新一轮的“买买买”。

　　近日，阳光100发布公告，将以最高4.41亿元收购雅戈尔、泓懿持有的天津阳光100天塔喜马拉雅项目80%股权，收购完成后阳光100将持有该项目100%股权。而仅在三天前，阳光100刚刚高调宣布入股环京文旅项目热河山谷，发力文旅地产业务。

　　此前，这家老牌房企一直被“卖项目输血“负面消息裹挟，一买一卖之间，公司公开表示，公司全面转型，后续还有100亿项目要卖。

　　财经评论员严跃进对时间财经表示，阳光100转型为运营商，可以理解为轻资产运营，具有积极意义。但社区经营等业务，盈利空间很小，资金回笼速度也会弱于住宅开发业务等。

　　值得注意的是，2019年半年报显示，阳光100净负债率即便下降了56.4个百分点，仍然高达205.2%。在新业务盈利空间和资金回笼速度都逊于住宅开发的情况下，眼光100如何破局？

　　时间财经发邮件以及致电阳光100，截至发稿时间未收到回复。

　　转型文旅？

　　2019年对于眼光100而言并不轻松，年初股价大降、业绩不佳、卖地还债、贷款担保人失联等，尤其是卖地还债。4月，阳光100向融创转让重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目，向佳兆业转让广东省清远市清城区龙塘镇物业开发项目。8月，阳光100以5.13亿元总价转让东莞市清园孵化器有限公司100%股权，后者主要资产为东莞市松山湖物业开发项目。

　　项目出售被普遍理解为公司面临资金危机。毕竟一般而言，企业面临资金危机时首先会选择加快营收现金回流，如泰禾集团股份有限公司在2019年开年之初就发起了“1号抢收计划”，降价促销等多手段促进企业现金回流。财经评论员严跃进表示，阳光100项目不多，其营收回款连平稳业绩都很难做到，根本无法有效补充流动资金了。

　　但是自诩“别的开发商是吃肉的老虎，我是吃草的羊”易小迪，却轻易将危机舆论转换成转型的必须选择。

　　阳光100集团副董事长范小冲公开表示，“目前出售的均为住宅项目，这可以看出阳光100彻底转型的决心。另外所出售项目都是获利退出，卖了个好价格。未来未来阳光100至少还会再出售100亿的住宅项目。一方面可以帮助企业降低负债，另一方面可以帮助企业加速转型。”

　　实际上，并非如此。重庆阳光100国际新城项目一起卖掉的慈云寺老街，并非住宅项目，而是易小迪寄托情怀之作，最初规划将其打造为文化旅游街区综合体。阳光100重庆项目总经理张小军曾介绍，“我们最后定位的老街项目是文旅项目，不单单是休闲和售卖。”基于慈云老街建于唐代，具有悠久的历史，而且是中央电影摄影场抗战时期中央电影厂的摄影基地，张小军还确定了项目的两大主题，一是慈云寺本身，二是中央电视摄影场。

　　据中国房地产报报道，经过两年投入运营，这条老街最终呈现的状态却事与愿违。一位重庆业内人士称，“现在的慈云寺老街虽然一应俱全，建筑簇新，但过于商业化，所以一直不温不火。”

　　即便重庆阳光100国际新城项目也并非完全住宅项目，而是可开发为集住宅、商业、商场为一体的项目。

　　出售给佳兆业的清城区龙塘镇物业开发项目也有故事。据南方都市报报道，公司出售该项目是阳光100布局广东的第一个项目，清远阳光100阿尔勒。按照规划，项目定位于“广州北印象阿尔勒小镇”，首次将法国阿尔勒的建筑艺术和生活方式引入中国。

　　阳光100集团总裁易小迪曾对这个“公司做过距离城区最远的，也是最大的项目”计划用三五年成型，用10年时间打造完。最终也不过转手出让。

　　早在2014年，阳光100在香港主板上市后，便开始由传统住宅开发向“街区综合体”模式转型，围绕喜马拉雅服务公寓、街区综合体、阿尔勒复合型社区三大主力产品线发力做运营商。

　　2019年半年报披露，公司非住宅项目的商用物业及车库实现合约销售金额人民币15.60亿万元，同比增长27.0%。相较于公司37.88亿元的总合约销售额来看，公司非住宅项目营收额占总额的41.18%，不足一半。

　　流动性困局

　　所卖项目并非纯住宅，但债务压力确实实实在在。2018年年报显示，阳光100短期借贷及长期到期部分高达104.2亿元，相应的现金及现金等价物仅有25.89亿元，现金完全不够覆盖短债。

　　2019年半年报显示，公司贷款和借款总额为人民币263.36亿元。其中一年内须偿还的债务达83.05亿元，而公司同期现金及现金等价物仅有34.99亿元，约一年到期有息负债的一半。另外公司还有91.13亿元须一年后至两年内偿还，85.19亿元于两年后至五年内偿还。可见，在项目出售获得45.78亿元偿债资金的情况下，其短期偿债压力有所减弱，但缺口仍然很大。

　　2019年7月份，在阳光100已经开始卖资产注重资金问题，标准普尔仍然给出评级是“CCC+”评级，展望负面。标普认为，尽管阳光100近几个月运营的回报或现金流有所改善，但其商业模式的可持续性仍面临风险。标普表示，鉴于该公司短期债务到期时间较长，且现金水平较低，未来12个月仍将疲弱。

　　为了获得资金来源，阳光100在评级不高的情况下仍采取了一些方法。1月29日，阳光100申请的一笔规模为7亿元的融资计划被上交所中止后，阳光100于6月28日发行于2021年到期的2亿美元优先票据，年利率高达11.5%，用于偿还债务及一般公司用途。

　　民族证券分析师王文刚开表示，“这其实是一种明股实债的资产转移的行为，在近期算规模较大的一笔融资。但是从后期来看，估值降低不利于企业在资本市场融资，即使融到，融资成本也会偏高。”

　　可以看到，截至2019年6月末，阳光100的融资成本由2018同期的人民币2.8亿元上升21.8%至3.42亿元。其半年报称，主要是由于完工项目增多使得利息费用化增加，以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值变动损失的影响。

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责任编辑：陈志杰