[信用评分]中骏集团：增销不增利 权益比例有待提高

　　基本观点：

　　新浪财经上市公司研究院针对于中骏集团控股有限公司（下称“中骏集团”）当前经营中的存量及流量数据进行综合分析，给予中骏集团的主体信用评分为79.2。

　　中骏集团1987年于上海成立，经过多年的积累，近来在销售规模上快速提升，在总资产规模达到1300亿元，土地储备货值达到2880亿元，销售额为了行业第42位。上半年公司拿地与销售的比例处于较高水平，公司继续保持较高的拿地强度，土地储备也多分布在一二线城市。中骏集团的业务体系涵盖商业地产、文化旅游地产、产业地产、住宅地产以及购物中心、长租公寓等，较强的综合竞争力也为公司稳健的盈利能力打下了稳固的基础，公司整体财务杠杆率低，融资成本可控，账面资金充足，债务结构相对合理，短期偿债能力有保障。

　　同时，新浪财经上市公司研究院也注意到，随着近两年快速销售的去化，中骏集团账面的土地储备并不是非常充足，这也是公司一直保持较强的拿地强度的原因。房地产调控对于整个地产行业以及中骏集团的拿地节奏均会产生较大的影响，公司主体信用情况也会受到影响。

　　概况数据（2019H）：

　　优势：

　　规模快速提升，中骏集团创办于1987年，总部设于上海，是一家专注于房地产开发及相关产业的综合性城市运营服务商，在总资产为1300亿规模的情况下上，近年来销售保持着较快的增长。2019年上半年实现销售规模370亿元，同比大幅增长78%，超出2016-2018年的CAGR48%；销售均价为12481元/平米，与2018年全年均价基本持平。

　　长期平稳的盈利能力，中骏集团过去十年加权ROE均15%附近，近两年有一定的提升趋势。毛利率长期维持在30%左右，净利润率在20%左右。较高的利润率水平和周转率，也是中骏集团在杠杆率较低的情况取得较为客观的净资产收益率的根本原因。

　　主要聚焦在一二线，土地储备风险更低，目前中骏集团的土地储备主要聚集在一二线城市，占比近80%，其中一线、二线城市占比分别为12%、66%，主要集中在长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中西部地区以及海峡两岸经济圈等，且分布均衡。

　　公司融资成本可控，杠杆水平稳健，2019年上半年，中骏集团的加权平均融资成本为6.7%，在行业融资面趋紧的大环境下，公司的融资成本处在行业中游水平，中骏集团的资产负债率和净负债率（66.2%）一直控制在较为合理的水平中骏集团的短期债务占比为22.71%，一年到期的债务相对可控，且账面资金足够覆盖。

　　关注：

　　土地储备并不十分充足，截止上半年，克而瑞数据显示，中骏集团的土储货值为2880.3亿元，货值总量仅为上半年销售额的7.78倍，考虑到销售额的同比增长，中骏集团当前的土地储备金钩覆盖未来3年的销售，而加大土地储备由于销售回款有着紧密的关系。

　　利润同比意外负增长，由于中骏集团过去几年公司的销售增速均表现亮眼，按照销售与结算的先后顺序看，公司上半年的净利润增幅为负有些意外。此外上半年公司销售亮眼（370亿元）的情况下，现金流（0.88亿元）表现却差强人意，是融资回款之外的另一大资金来源。经营活动现金流对于当期利息支出的覆盖并不充足。

　　关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

　　改革开放41年来，中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展，人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来，我国居民的居住条件得到了显著的改善，根据国家统计局数据显示，我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，在以中骏集团、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里，在深化改革开放的红利下，市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

　　进入社会主义新时代，房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代，市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势，尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下，融资端明显趋紧，而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

　　因此，在行业整合之际，深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果，反应的是：借款人偿还债务能力的强弱，违约风险的高低，而房地产公司作为高杠杆经营的典型，从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求，因此对于资产负债率动辄超过80%，净负债率又差异较大的房企来说，测评其主体信用显得更为专业。目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商，并站在融资端的角度，对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析，并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。

责任编辑：公司观察